Actualizado al 30 de septiembre de 2026. La Ley N.º 21.842, conocida como Ley Valentín, fue publicada el 23 de septiembre de 2026 y modificó la Ley N.º 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria para reforzar la prevención de caídas accidentales desde edificaciones en altura.
El cambio tiene una conexión especialmente cercana con el Gran Concepción: la iniciativa tomó notoriedad tras el fallecimiento de Valentín, un niño de 5 años que cayó desde un edificio en San Pedro de la Paz en 2025. Pero el alcance de la nueva norma es nacional y afecta la forma en que residentes, propietarios, comités y administraciones deben abordar la seguridad en departamentos ubicados sobre el primer piso.
¿Qué cambia con la Ley Valentín?
La reforma introduce dos cambios que conviene separar, porque no comienzan a operar exactamente de la misma manera.
1. El reglamento de copropiedad ya no puede prohibir estas medidas de seguridad
La Ley 21.842 modifica el artículo 8 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. El reglamento de copropiedad no puede prohibir a propietarios, copropietarios, arrendatarios u ocupantes instalar sistemas de seguridad adicionales, permanentes y resistentes destinados a impedir caídas accidentales.
La ley menciona como ejemplos las mallas de protección de alta resistencia y los sistemas de bloqueo o limitación de apertura de ventanas, además de otros mecanismos que cumplan las instrucciones que pueda impartir la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
Esto no significa que cada residente pueda instalar cualquier solución sin criterios comunes. El reglamento sí puede establecer estándares mínimos de calidad y condiciones de instalación y mantención para conservar el orden, la homogeneidad y la seguridad de la edificación.
2. En determinadas viviendas existirá una obligación de implementar medidas de seguridad
El nuevo artículo 43 bis establece una obligación para quien sea copropietario, arrendatario u ocupante de una unidad destinada a vivienda ubicada sobre el primer piso cuando allí residan niños o niñas de hasta 12 años, o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas.
En esos casos deberán implementarse medidas de seguridad idóneas en los sectores que presenten riesgo de caída. La obligación también alcanza los bienes de dominio común asignados en uso y goce exclusivo a la respectiva unidad cuando exista ese riesgo.
La confusión más importante: la ley ya fue publicada, pero no toda la obligación es exigible de inmediato
Una lectura apresurada puede llevar a pensar que desde el 23 de septiembre de 2026 todos los departamentos en altura deben instalar mallas de seguridad. Esa interpretación es incorrecta.
La prohibición de que los reglamentos impidan estas instalaciones forma parte de la reforma ya publicada. En cambio, el artículo transitorio dispone que la obligación establecida en el nuevo artículo 43 bis será exigible una vez transcurridos 24 meses desde la publicación de la ley, es decir, desde septiembre de 2028.
Además, la norma no obliga indiscriminadamente a todas las unidades en altura: se refiere a viviendas ubicadas sobre el primer piso en las que concurran las condiciones señaladas por la ley.
¿Qué debe hacer el residente y qué papel tiene la administración?
Cuando corresponda implementar la medida, la persona obligada deberá informar al administrador acerca de su instalación y proporcionar los antecedentes documentales correspondientes. La Secretaría Ejecutiva de Condominios podrá impartir instrucciones generales para la aplicación de esta obligación.
Para una comunidad, esto cambia el enfoque administrativo. El objetivo no debería ser esperar hasta 2028 para reaccionar, sino preparar procedimientos simples y verificables: revisar el reglamento de copropiedad, definir estándares compatibles con la ley, establecer cómo se recibirán los antecedentes de las instalaciones y mantener informados a los residentes.
¿Puede el condominio exigir que todas las mallas sean iguales?
La comunidad no puede utilizar la estética como una prohibición absoluta de los sistemas de seguridad. Sin embargo, la ley permite establecer estándares mínimos de calidad y condiciones de instalación y mantención con el objetivo de conservar el orden, la homogeneidad y la seguridad del edificio.
La diferencia es importante: la comunidad puede ordenar técnicamente la instalación, pero no neutralizar el derecho a implementar una protección permitida por la ley.
¿Quién responde si falla el sistema de protección?
La Ley 21.842 dispone que fabricantes, proveedores o instaladores responderán por fallas o defectos de estas medidas conforme a la Ley N.º 19.496 sobre protección de los derechos de los consumidores, cuando corresponda, sin perjuicio de la responsabilidad civil que pueda resultar aplicable.
Por eso la decisión no debería reducirse a instalar “una malla”. Para residentes y administraciones será relevante conservar antecedentes del producto, proveedor o instalador y atender las futuras instrucciones técnicas de la autoridad.
Qué deberían preparar desde ahora las comunidades de edificios
- Revisar si el reglamento de copropiedad contiene prohibiciones incompatibles con la nueva ley.
- Definir o revisar estándares mínimos de calidad, instalación y mantención sin impedir las medidas de seguridad.
- Crear un procedimiento para que residentes informen las instalaciones y entreguen sus antecedentes.
- Identificar balcones, terrazas, ventanas y bienes comunes de uso y goce exclusivo que puedan presentar riesgo de caída.
- Comunicar claramente la diferencia entre las reglas vigentes desde la publicación y la obligación del artículo 43 bis exigible después del período transitorio.
- Seguir las instrucciones que emita la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
Qué significa para propietarios y arrendatarios
La ley menciona expresamente a copropietarios, arrendatarios y ocupantes a cualquier título. Por eso, en viviendas arrendadas será prudente revisar anticipadamente cómo se coordinarán la instalación, el acceso para realizarla, los antecedentes que se entregarán a la administración y cualquier aspecto contractual relacionado con la intervención del inmueble.
La norma no debería interpretarse como una autorización para improvisar soluciones ni como una razón para esperar hasta el último momento. El período transitorio ofrece tiempo para que comunidades y residentes organicen un estándar seguro y documentado.
La enseñanza para la administración de condominios
La Ley Valentín convierte un riesgo doméstico en una materia que también requiere gestión comunitaria. La administración no reemplaza la responsabilidad que corresponda al residente, pero sí pasa a ser un punto formal de información y registro y debe operar dentro de un reglamento compatible con la nueva norma.
La pregunta útil, por tanto, no es solamente “¿cuándo será obligatorio instalar una malla?”, sino “¿está nuestra comunidad preparada para gestionar correctamente estas medidas de seguridad?”
Conclusión
La Ley 21.842 establece un cambio concreto en la copropiedad inmobiliaria chilena: los reglamentos ya no pueden impedir sistemas adicionales de protección contra caídas y, bajo las condiciones definidas por el nuevo artículo 43 bis, existirá una obligación específica cuya exigibilidad comienza después del período transitorio de 24 meses.
Para edificios y condominios, el mejor uso de ese plazo es preparar reglas, procedimientos y comunicación antes de que la obligación sea exigible. En Soluciones Colina seguimos los cambios de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y su aplicación práctica para comunidades del Gran Concepción y Biobío.
Fuentes consultadas (30 de septiembre de 2026): Ley N.º 21.842 publicada en el Diario Oficial el 23 de septiembre de 2026; Ley N.º 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria; análisis operativo de ComunidadFeliz publicado el 23 de septiembre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye asesoría jurídica para un caso particular.