Arriendos DFL2: ¿quién podrá optar al impuesto único del 5% desde 2027?

¿Tienes un departamento arrendado y escuchaste que ahora solo pagarás 5% de impuesto? Cuidado con ese titular: la nueva Ley N.º 21.850 contempla un régimen opcional, pero no significa que todos los arriendos en Chile pasen a pagar 5%. El beneficio tiene requisitos sobre el tipo de vivienda, su superficie, la cantidad de inmuebles y la relación con el arrendatario.

La ley fue publicada el 17 de octubre de 2026. El Servicio de Impuestos Internos (SII) confirmó que el régimen especial DFL2 comenzará el 1 de enero de 2027. Esta guía, revisada el 20 de octubre de 2026, explica qué cambia, qué se mantiene y qué conviene revisar antes de tomar decisiones. La regla es nacional: sus requisitos no cambian según la comuna donde se ubique la vivienda.

En 30 segundos: las cinco claves

• Desde cuándo: el 1 de enero de 2027, no durante 2026.
• Cuánto: impuesto único opcional del 5% sobre el ingreso bruto del arriendo, sin descontar gastos.
• Personas naturales: se aplica, bajo requisitos, desde la tercera vivienda económica de hasta 90 m²; las dos primeras conservan sus reglas DFL2.
• No basta el tamaño: el inmueble debe calificar jurídicamente como vivienda económica acogida al DFL2 y el arrendatario no debe ser persona relacionada en los términos legales.
• Excepción temporal: determinadas viviendas económicas nuevas de hasta 140 m², adquiridas dentro de los 12 meses posteriores a la publicación de la ley, tienen una vía especial.

¿Qué cambió exactamente con la Ley 21.850?

El artículo 3 de la Ley 21.850 incorporó al DFL N.º 2 de 1959 los artículos 24 bis y 24 ter, relativos al impuesto único a la renta de pequeñas viviendas económicas. La modificación ofrece una opción tributaria para ciertas rentas de arriendo, cesión temporal de uso o explotación de viviendas económicas. No reemplaza automáticamente la tributación de todos los propietarios.

En términos prácticos, antes de aplicar un porcentaje a tus arriendos debes responder cuatro preguntas: ¿el inmueble es DFL2?, ¿cuántas viviendas económicas posees?, ¿cuál es su superficie edificada?, ¿a quién se arrienda? La situación tributaria de una persona natural no es igual a la de una sociedad o una empresa individual.

¿Quién puede acogerse al 5% si arrienda a título personal?

Desde la tercera vivienda económica

La regla permanente para personas naturales se dirige a quienes tienen tres o más viviendas económicas. El impuesto único del 5% puede aplicarse, si se cumplen las condiciones, a contar de la tercera. Las dos viviendas económicas con fecha de adquisición anterior conservan los beneficios generales que correspondan según el DFL2. Por eso es incorrecto afirmar que una persona que arrienda un único departamento DFL2 comenzará a pagar 5% en 2027.

Superficie edificada máxima de 90 m²

La regla permanente exige que cada unidad acogida al nuevo régimen no supere los 90 m² de superficie edificada. No debe confundirse con los 140 m² que tradicionalmente aparecen asociados a la definición general de vivienda económica DFL2. Para verificar la superficie, revisa los antecedentes oficiales del inmueble y no solo la descripción comercial de un portal.

Contrato con una persona no relacionada

La ley exige que el arriendo o cesión se realice a personas no relacionadas, según la remisión legal al artículo 17 N.º 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta. Por eso un arriendo a un familiar o a otra persona vinculada no debe considerarse automáticamente elegible. La relación debe analizarse con la normativa y antecedentes concretos.

¿Qué ocurre con estacionamientos y bodegas?

Pueden incorporarse al tratamiento si están en la misma dirección que la vivienda económica y figuran en el contrato de arriendo o cesión, incluso con rol de avalúo distinto. Sus dimensiones no se suman para calcular el límite de 90 m² de la vivienda. No basta con que una bodega o estacionamiento pertenezca al mismo propietario si no cumple estas condiciones.

¿El 5% se calcula sobre el arriendo bruto o sobre la ganancia?

Sobre el importe bruto de la renta que determine el contrato, sin deducción alguna. No corresponde descontar antes del cálculo mantenciones, intereses hipotecarios, honorarios de administración u otros gastos. Esta distinción puede hacer que el régimen sea más o menos conveniente según la situación tributaria real del propietario.

Ejemplo práctico: arriendo de $500.000 mensuales

Supongamos que una persona natural posee tres viviendas económicas y que la tercera cumple todos los requisitos del artículo 24 bis. Si esa vivienda genera $500.000 mensuales durante 12 meses, la renta bruta anual del ejemplo sería $6.000.000. El 5% equivale a $300.000 de impuesto anual, sin restar gastos. Es un cálculo pedagógico: no significa que ese sea el impuesto de cualquier arrendador ni reemplaza las declaraciones y pagos provisionales que correspondan.

Si el propietario solo tiene una vivienda DFL2, o la tercera mide 105 m², no se puede aplicar automáticamente este mismo cálculo bajo la regla permanente. Si el inmueble fue adquirido nuevo dentro de la ventana transitoria, se debe estudiar por separado esa excepción.

La excepción para viviendas nuevas de hasta 140 m²: ¿cómo funciona?

El artículo décimo octavo transitorio de la Ley 21.850 permite optar al impuesto único respecto de determinadas viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² adquiridas mediante compraventa celebrada dentro de los 12 meses contados desde la publicación de la ley, el 17 de octubre de 2026. La ley define vivienda nueva para este efecto como aquella que no ha tenido una transferencia de dominio anterior a esa compraventa, además de cumplir la normativa de vivienda económica. La compraventa debe celebrarse entre partes no relacionadas.

No significa que todas las viviendas de 140 m² queden acogidas al 5%: esta es una excepción con requisitos propios y una ventana de adquisición específica. Las rentas alcanzadas por esta regla se gravan desde el 1 de enero de 2027. Antes de comprometer una compra por este motivo, verifica los antecedentes jurídicos, la fecha y la interpretación operativa del SII.

¿Pueden acogerse empresas o sociedades?

Sí, pero con reglas distintas. El artículo 24 ter regula a personas jurídicas propietarias de viviendas económicas y a personas naturales que hayan asignado viviendas a su empresa individual; para estas últimas, desde la tercera vivienda. Exige, entre otras condiciones, giro exclusivo de cesión o explotación de viviendas económicas elegibles, contratos con personas no relacionadas y comunicación de la opción al SII al inicio de actividades. La norma contempla consecuencias si se obtienen rentas ajenas al giro y establece que, tras abandonar el régimen, no se puede volver a ingresar.

Por ello, no es prudente recomendar traspasar una propiedad a una sociedad solo porque existe el 5%. El costo de transferencia, las consecuencias tributarias y las condiciones del giro pueden cambiar por completo el resultado.

¿Cómo se elige el régimen y qué trámites habrá?

La ley contempla una declaración anual de rentas y pagos provisionales mensuales para los contribuyentes acogidos, además de las formalidades específicas del artículo 24 ter para empresas. El SII anunció el 19 de octubre de 2026 que emitirá circulares y resoluciones para implementar las medidas de la Ley de Reconstrucción. No conviene inventar formularios, plazos de opción ni pantallas que aún no hayan sido instruidos oficialmente.

Consulta el portal del SII sobre la Ley de Reconstrucción y la Ley 21.850 publicada en LeyChile antes de iniciar cualquier trámite. Si corresponde optar, revisa previamente el caso con un contador o asesor tributario.

Errores frecuentes que conviene evitar

1. «Desde 2027 todos los arriendos pagan 5%». Falso: la norma define inmuebles y contribuyentes específicos.
2. «Si el departamento mide menos de 90 m², basta». No: debe ser vivienda económica DFL2 y cumplir los demás requisitos.
3. «Puedo descontar reparaciones y gastos antes de calcular el 5%». La ley habla de importe bruto, sin deducciones.
4. «Las dos primeras viviendas DFL2 pierden su beneficio». No: para personas naturales, conservan el tratamiento general que corresponda.
5. «Una sociedad puede acogerse igual que una persona natural». No: el artículo 24 ter establece condiciones propias.
6. «La nueva tasa comienza en octubre de 2026». No: el artículo noveno transitorio fija su vigencia para el 1 de enero de 2027.

¿Qué debería revisar hoy un propietario que arrienda?

1. Identifica cada inmueble. Reúne escritura, datos de inscripción, antecedentes de recepción y documentación que acredite su calidad de vivienda económica.
2. Ordena las fechas de adquisición. En personas naturales, importa distinguir las dos primeras viviendas económicas de las posteriores.
3. Confirma superficies. Compara los metros edificados oficiales con el límite de 90 m² o, cuando proceda, con la excepción transitoria de 140 m².
4. Revisa los contratos. Comprueba quién arrienda, qué se incluye en la renta y si existen relaciones que puedan afectar la elegibilidad.
5. Calcula con ingresos brutos. Contrasta el 5% potencial con el régimen que actualmente corresponde, considerando la situación tributaria completa.
6. Espera instrucciones operativas del SII. No cambies la declaración de 2026 ni des por hecha una opción tributaria antes de cumplir las formalidades.

Además del impuesto, el arriendo exige evaluar solvencia, garantías y cumplimiento contractual. Puedes complementar esta guía con nuestro artículo sobre cómo evaluar a un postulante para arrendar una propiedad.

Preguntas frecuentes sobre el DFL2 y el 5%

¿Aplica a una vivienda usada?

La regla permanente del artículo 24 bis puede referirse a viviendas económicas DFL2 que cumplan sus requisitos, sin que el inmueble deba ser nuevo por esa sola regla. La excepción de hasta 140 m² sí exige vivienda económica nueva y compraventa dentro de la ventana legal.

¿Una casa de 85 m² que no es DFL2 puede acogerse?

No por el solo hecho de medir 85 m². La ley habla expresamente de viviendas económicas sujetas a su régimen; se debe verificar la calidad legal del inmueble.

¿Qué ocurre si tengo solo dos departamentos DFL2?

La regla permanente del nuevo impuesto único para personas naturales opera desde la tercera vivienda económica. Las dos primeras mantienen los beneficios generales que les correspondan. No corresponde presumir que pagarás 5% por ambas.

¿Puedo aplicar el 5% si arriendo a un familiar?

La ley exige contratos con personas no relacionadas según su definición normativa. Se debe analizar la relación concreta; no presupongas que cumple.

¿La medida cambia las contribuciones o el derecho de aseo?

No: el 5% se refiere a impuesto a la renta sobre ciertos arriendos, no al impuesto territorial ni al derecho de aseo municipal. Son obligaciones distintas. Si necesitas revisar las contribuciones de un adulto mayor, consulta nuestra guía sobre rebaja de contribuciones.

Conclusión: no confundas una nueva opción con un descuento automático

La Ley 21.850 abre una alternativa de tributación que puede ser relevante para determinados propietarios de viviendas económicas, pero su aplicación depende de requisitos legales y una decisión tributaria informada. La fecha clave es el 1 de enero de 2027; el trabajo útil de 2026 consiste en revisar los documentos, contratos y superficies, y seguir las instrucciones del SII.

En Soluciones Colina acompañamos a propietarios en la comercialización y arriendo de inmuebles del Gran Concepción y Biobío. Si necesitas evaluar las condiciones comerciales de tu propiedad, conversemos por WhatsApp. La determinación del régimen tributario corresponde revisarla con un profesional especializado.

Fuentes oficiales y fecha de verificación

• Biblioteca del Congreso Nacional, Ley 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026: artículo 3 (DFL2, artículos 24 bis y 24 ter), artículo noveno transitorio y artículo décimo octavo transitorio.
• Servicio de Impuestos Internos, noticia del 19 de octubre de 2026: calendario de implementación del régimen DFL2 y futuras instrucciones.
• SII, portal de Ley de Reconstrucción: resumen oficial y fechas de vigencia.

Última revisión editorial: 20 de octubre de 2026. Información general de alcance nacional, no asesoría tributaria individual.

¿Esperarás a que abran las postulaciones para recién reunir los documentos? Ese es un error que puedes evitar. Aunque los llamados nacionales de 2026 al Subsidio de Arriendo ya cerraron, hoy puedes revisar tu Registro Social de Hogares, organizar tu ahorro y entender las reglas. Y si ya tienes el beneficio adjudicado, podrías estar a tiempo de usarlo sin esperar otra convocatoria.

Lo primero: ¿están abiertas las postulaciones?

No. Al 19 de octubre de 2026, el llamado regular del DS 52 está cerrado (postulaciones del 7 de julio al 7 de agosto) y el llamado especial para personas mayores y personas con discapacidad también cerró (8 de septiembre al 8 de octubre). No existe una nueva fecha que podamos confirmar aquí. Cuando el MINVU anuncie otro llamado, revisa sus bases: los requisitos y montos pueden cambiar.

¿Qué es el Subsidio de Arriendo y cómo funciona?

Es un aporte estatal temporal que ayuda a pagar una parte del arriendo. La familia financia el resto mediante un copago. En el llamado regular 2026 el beneficio total fue de 170 UF, utilizable en mensualidades, de forma consecutiva o fragmentada. No equivale a recibir 170 UF de una sola vez ni garantiza una vivienda gratuita.

La lista de verificación: 7 cosas que puedes preparar desde ahora

1. Revisa tu RSH. En 2026 el llamado regular exigió pertenecer hasta el 70% de calificación socioeconómica. Confirma que los integrantes y datos estén correctos.
2. Comprueba tu edad e identidad. Se exigieron al menos 18 años y cédula vigente; las personas extranjeras debían contar con cédula para extranjeros.
3. Define tu grupo familiar. El llamado regular exigió postular con cónyuge, conviviente civil, conviviente o hijo/a. Las personas de 60 años o más pudieron hacerlo solas.
4. Prepara tu ahorro habitacional. El mínimo regular fue de 4 UF en cuenta de ahorro para la vivienda a nombre de la persona postulante, su cónyuge o conviviente civil. La fecha límite de depósito importa.
5. Ordena tus ingresos. El rango familiar regular fue de 7 a 25 UF mensuales; el máximo aumentó 8 UF por cada integrante sobre tres.
6. Activa tu ClaveÚnica. Así podrás postular en línea cuando el sistema habilite el nuevo llamado.
7. Guarda los canales oficiales. No dependas de rumores o enlaces de terceros para conocer las fechas.

Importante: estos son los parámetros del llamado regular 2026, útiles para prepararse, no una promesa sobre el próximo llamado.

¿Cuánto podría cubrir el subsidio?

Como referencia de 2026, el subsidio regular entregó hasta 4,2 UF mensuales para viviendas con arriendo de hasta 11 UF en la regla general. En determinadas regiones, entre ellas la Metropolitana y Atacama, los límites del llamado 2026 fueron de hasta 4,9 UF de aporte y 13 UF de renta. Consulta siempre la regla geográfica vigente para la comuna de la vivienda.

Ejemplo sencillo: si la renta es de 10 UF y se aplica un subsidio de 4,2 UF, el hogar paga 5,8 UF de arriendo. Garantía, gastos comunes, servicios y honorarios de corretaje no deben darse por incluidos en ese cálculo. Como la UF cambia, los montos en pesos son variables.

¿Dónde se postula cuando se abra el próximo llamado?

1. Entra al sitio oficial del MINVU y verifica que la convocatoria esté abierta.
2. Lee la resolución y las fechas exactas del llamado.
3. Accede a Arriendo en Línea con ClaveÚnica, o consulta la alternativa presencial en oficinas SERVIU.
4. Completa la información solicitada y revisa cuidadosamente los datos.
5. Envía la postulación y conserva el comprobante.
6. Consulta el resultado únicamente en los canales oficiales.

Postular es gratuito. Nadie puede garantizarte la selección a cambio de dinero.

¿Quién puede recibir ayuda aunque las postulaciones estén cerradas?

Hay una diferencia decisiva entre postular por primera vez y utilizar un subsidio ya adjudicado. Una persona que aún no ha sido seleccionada debe esperar un llamado abierto. En cambio, quien ya fue seleccionado y conserva su beneficio vigente puede buscar una vivienda compatible y tramitar su aplicación, sin necesidad de esperar una nueva convocatoria.

Según las reglas generales publicadas por MINVU, la persona beneficiaria dispone de 24 meses desde la publicación de la selección para generar su primer contrato de arriendo. Si termina un contrato y aún tiene saldo del beneficio, dispone de hasta 12 meses para celebrar uno nuevo; de lo contrario, el subsidio caduca. Es indispensable comprobar la situación particular del beneficio y cualquier condición especial.

¿Ya tienes el subsidio aprobado? Estos son tus siguientes pasos

1. Verifica tu selección y vigencia en MINVU o SERVIU; conserva la cartola o comprobante del subsidio.
2. Busca una vivienda dentro del límite de renta que corresponda a tu beneficio y ubicación.
3. Revisa los antecedentes del inmueble antes de comprometer dinero.
4. Emite el contrato tipo MINVU a través del sistema habilitado o con orientación de SERVIU.
5. Formaliza y presenta el contrato según el procedimiento vigente, incluida su legalización cuando corresponda.
6. Realiza el primer copago para activar el beneficio y mantén los pagos al día.

¿Qué debe cumplir la vivienda?

De acuerdo con la información del MINVU para aplicar el beneficio, el inmueble debe tener rol de avalúo del SII con destino habitacional, certificado de recepción final municipal, espacios destinados a sala de estar, comedor, cocina, baño y dormitorio (la sala de estar, el comedor y la cocina pueden estar integrados en un mismo ambiente), y no tener prohibición de arriendo ni orden de embargo. El arrendador debe ser propietario y cumplir las restricciones del programa, incluido el parentesco prohibido con la persona beneficiaria o su grupo familiar. No todas las propiedades anunciadas en internet califican.

Personas mayores y personas con discapacidad: una vía distinta

El llamado especial de 2026 también cerró. Contempló condiciones distintas al regular: no exigió ahorro mínimo, permitió postular individualmente y ofreció un aporte que podía cubrir hasta el 90% de la renta, con un total de hasta 213 UF. Se dirigió a personas mayores de 60 años o que cumplieran esa edad durante 2026, y a personas mayores de 18 años con discapacidad acreditada en el Registro Nacional de la Discapacidad, sujetas a los demás requisitos. El llamado contempló un ingreso mínimo de 5 UF y RSH hasta el 70%. No confundas estas reglas con las del subsidio regular ni asumas que habrá una nueva convocatoria en una fecha determinada.

Preguntas que más se hacen los postulantes

¿Puedo postular ahora si nunca he recibido el beneficio?

No al llamado nacional regular ni al especial 2026: ambos cerraron. Solo podrás postular cuando exista una convocatoria que admita tu situación.

¿Debo estar arrendando para postular?

No necesariamente. Puedes prepararte y postular conforme a las bases sin tener todavía una vivienda arrendada. Para utilizar el beneficio adjudicado, sí necesitarás un inmueble y contrato aceptados por el programa.

¿Puedo usar el subsidio en otra región?

El programa regular permite cambiar de vivienda y región cumpliendo sus reglas. Los límites de renta y aporte pueden variar por zona.

¿El subsidio paga la garantía o los gastos comunes?

No debes asumirlo: el subsidio se destina a cofinanciar la renta. Solicita por separado información sobre garantía, gastos comunes, servicios y honorarios de intermediación.

¿Ser seleccionado significa que el subsidio ya está pagando?

No. Debes encontrar una vivienda compatible, formalizar el contrato y completar el procedimiento de activación y copago.

¿Puedo comprar una vivienda después?

El MINVU indica que este programa permite postular posteriormente a subsidios de compra, como DS 1 o DS 49, si cumples los requisitos del programa correspondiente.

Guarda esta guía antes del próximo llamado

Tu tarea de hoy: revisa tu RSH, confirma tu ClaveÚnica, ordena tus ingresos y prepara la cuenta de ahorro habitacional. Si ya tienes un subsidio vigente, verifica su cartola y comienza por comprobar qué viviendas cumplen los requisitos. Compártelo con alguien que esté pensando en arrendar: preparar los documentos antes puede evitar apuros cuando se abra una nueva convocatoria.

Fuentes oficiales para comprobar novedades

• MINVU: llamado regular 2026 y requisitos.
• MINVU: aplicación del beneficio, requisitos de vivienda y plazos.
• MINVU: llamado especial 2026.
• Plataforma Arriendo en Línea.

Soluciones Colina: si ya tienes tu subsidio adjudicado y buscas una vivienda en Gran Concepción, ten disponible tu cartola de beneficio aprobado antes de solicitar una visita. Confirma también los honorarios de corretaje y todos los costos iniciales. Consúltanos por WhatsApp sobre arriendos y compatibilidad documental.