Arriendos DFL2: ¿quién podrá optar al impuesto único del 5% desde 2027?

¿Tienes un departamento arrendado y escuchaste que ahora solo pagarás 5% de impuesto? Cuidado con ese titular: la nueva Ley N.º 21.850 contempla un régimen opcional, pero no significa que todos los arriendos en Chile pasen a pagar 5%. El beneficio tiene requisitos sobre el tipo de vivienda, su superficie, la cantidad de inmuebles y la relación con el arrendatario.

La ley fue publicada el 17 de octubre de 2026. El Servicio de Impuestos Internos (SII) confirmó que el régimen especial DFL2 comenzará el 1 de enero de 2027. Esta guía, revisada el 20 de octubre de 2026, explica qué cambia, qué se mantiene y qué conviene revisar antes de tomar decisiones. La regla es nacional: sus requisitos no cambian según la comuna donde se ubique la vivienda.

En 30 segundos: las cinco claves

• Desde cuándo: el 1 de enero de 2027, no durante 2026.
• Cuánto: impuesto único opcional del 5% sobre el ingreso bruto del arriendo, sin descontar gastos.
• Personas naturales: se aplica, bajo requisitos, desde la tercera vivienda económica de hasta 90 m²; las dos primeras conservan sus reglas DFL2.
• No basta el tamaño: el inmueble debe calificar jurídicamente como vivienda económica acogida al DFL2 y el arrendatario no debe ser persona relacionada en los términos legales.
• Excepción temporal: determinadas viviendas económicas nuevas de hasta 140 m², adquiridas dentro de los 12 meses posteriores a la publicación de la ley, tienen una vía especial.

¿Qué cambió exactamente con la Ley 21.850?

El artículo 3 de la Ley 21.850 incorporó al DFL N.º 2 de 1959 los artículos 24 bis y 24 ter, relativos al impuesto único a la renta de pequeñas viviendas económicas. La modificación ofrece una opción tributaria para ciertas rentas de arriendo, cesión temporal de uso o explotación de viviendas económicas. No reemplaza automáticamente la tributación de todos los propietarios.

En términos prácticos, antes de aplicar un porcentaje a tus arriendos debes responder cuatro preguntas: ¿el inmueble es DFL2?, ¿cuántas viviendas económicas posees?, ¿cuál es su superficie edificada?, ¿a quién se arrienda? La situación tributaria de una persona natural no es igual a la de una sociedad o una empresa individual.

¿Quién puede acogerse al 5% si arrienda a título personal?

Desde la tercera vivienda económica

La regla permanente para personas naturales se dirige a quienes tienen tres o más viviendas económicas. El impuesto único del 5% puede aplicarse, si se cumplen las condiciones, a contar de la tercera. Las dos viviendas económicas con fecha de adquisición anterior conservan los beneficios generales que correspondan según el DFL2. Por eso es incorrecto afirmar que una persona que arrienda un único departamento DFL2 comenzará a pagar 5% en 2027.

Superficie edificada máxima de 90 m²

La regla permanente exige que cada unidad acogida al nuevo régimen no supere los 90 m² de superficie edificada. No debe confundirse con los 140 m² que tradicionalmente aparecen asociados a la definición general de vivienda económica DFL2. Para verificar la superficie, revisa los antecedentes oficiales del inmueble y no solo la descripción comercial de un portal.

Contrato con una persona no relacionada

La ley exige que el arriendo o cesión se realice a personas no relacionadas, según la remisión legal al artículo 17 N.º 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta. Por eso un arriendo a un familiar o a otra persona vinculada no debe considerarse automáticamente elegible. La relación debe analizarse con la normativa y antecedentes concretos.

¿Qué ocurre con estacionamientos y bodegas?

Pueden incorporarse al tratamiento si están en la misma dirección que la vivienda económica y figuran en el contrato de arriendo o cesión, incluso con rol de avalúo distinto. Sus dimensiones no se suman para calcular el límite de 90 m² de la vivienda. No basta con que una bodega o estacionamiento pertenezca al mismo propietario si no cumple estas condiciones.

¿El 5% se calcula sobre el arriendo bruto o sobre la ganancia?

Sobre el importe bruto de la renta que determine el contrato, sin deducción alguna. No corresponde descontar antes del cálculo mantenciones, intereses hipotecarios, honorarios de administración u otros gastos. Esta distinción puede hacer que el régimen sea más o menos conveniente según la situación tributaria real del propietario.

Ejemplo práctico: arriendo de $500.000 mensuales

Supongamos que una persona natural posee tres viviendas económicas y que la tercera cumple todos los requisitos del artículo 24 bis. Si esa vivienda genera $500.000 mensuales durante 12 meses, la renta bruta anual del ejemplo sería $6.000.000. El 5% equivale a $300.000 de impuesto anual, sin restar gastos. Es un cálculo pedagógico: no significa que ese sea el impuesto de cualquier arrendador ni reemplaza las declaraciones y pagos provisionales que correspondan.

Si el propietario solo tiene una vivienda DFL2, o la tercera mide 105 m², no se puede aplicar automáticamente este mismo cálculo bajo la regla permanente. Si el inmueble fue adquirido nuevo dentro de la ventana transitoria, se debe estudiar por separado esa excepción.

La excepción para viviendas nuevas de hasta 140 m²: ¿cómo funciona?

El artículo décimo octavo transitorio de la Ley 21.850 permite optar al impuesto único respecto de determinadas viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² adquiridas mediante compraventa celebrada dentro de los 12 meses contados desde la publicación de la ley, el 17 de octubre de 2026. La ley define vivienda nueva para este efecto como aquella que no ha tenido una transferencia de dominio anterior a esa compraventa, además de cumplir la normativa de vivienda económica. La compraventa debe celebrarse entre partes no relacionadas.

No significa que todas las viviendas de 140 m² queden acogidas al 5%: esta es una excepción con requisitos propios y una ventana de adquisición específica. Las rentas alcanzadas por esta regla se gravan desde el 1 de enero de 2027. Antes de comprometer una compra por este motivo, verifica los antecedentes jurídicos, la fecha y la interpretación operativa del SII.

¿Pueden acogerse empresas o sociedades?

Sí, pero con reglas distintas. El artículo 24 ter regula a personas jurídicas propietarias de viviendas económicas y a personas naturales que hayan asignado viviendas a su empresa individual; para estas últimas, desde la tercera vivienda. Exige, entre otras condiciones, giro exclusivo de cesión o explotación de viviendas económicas elegibles, contratos con personas no relacionadas y comunicación de la opción al SII al inicio de actividades. La norma contempla consecuencias si se obtienen rentas ajenas al giro y establece que, tras abandonar el régimen, no se puede volver a ingresar.

Por ello, no es prudente recomendar traspasar una propiedad a una sociedad solo porque existe el 5%. El costo de transferencia, las consecuencias tributarias y las condiciones del giro pueden cambiar por completo el resultado.

¿Cómo se elige el régimen y qué trámites habrá?

La ley contempla una declaración anual de rentas y pagos provisionales mensuales para los contribuyentes acogidos, además de las formalidades específicas del artículo 24 ter para empresas. El SII anunció el 19 de octubre de 2026 que emitirá circulares y resoluciones para implementar las medidas de la Ley de Reconstrucción. No conviene inventar formularios, plazos de opción ni pantallas que aún no hayan sido instruidos oficialmente.

Consulta el portal del SII sobre la Ley de Reconstrucción y la Ley 21.850 publicada en LeyChile antes de iniciar cualquier trámite. Si corresponde optar, revisa previamente el caso con un contador o asesor tributario.

Errores frecuentes que conviene evitar

1. «Desde 2027 todos los arriendos pagan 5%». Falso: la norma define inmuebles y contribuyentes específicos.
2. «Si el departamento mide menos de 90 m², basta». No: debe ser vivienda económica DFL2 y cumplir los demás requisitos.
3. «Puedo descontar reparaciones y gastos antes de calcular el 5%». La ley habla de importe bruto, sin deducciones.
4. «Las dos primeras viviendas DFL2 pierden su beneficio». No: para personas naturales, conservan el tratamiento general que corresponda.
5. «Una sociedad puede acogerse igual que una persona natural». No: el artículo 24 ter establece condiciones propias.
6. «La nueva tasa comienza en octubre de 2026». No: el artículo noveno transitorio fija su vigencia para el 1 de enero de 2027.

¿Qué debería revisar hoy un propietario que arrienda?

1. Identifica cada inmueble. Reúne escritura, datos de inscripción, antecedentes de recepción y documentación que acredite su calidad de vivienda económica.
2. Ordena las fechas de adquisición. En personas naturales, importa distinguir las dos primeras viviendas económicas de las posteriores.
3. Confirma superficies. Compara los metros edificados oficiales con el límite de 90 m² o, cuando proceda, con la excepción transitoria de 140 m².
4. Revisa los contratos. Comprueba quién arrienda, qué se incluye en la renta y si existen relaciones que puedan afectar la elegibilidad.
5. Calcula con ingresos brutos. Contrasta el 5% potencial con el régimen que actualmente corresponde, considerando la situación tributaria completa.
6. Espera instrucciones operativas del SII. No cambies la declaración de 2026 ni des por hecha una opción tributaria antes de cumplir las formalidades.

Además del impuesto, el arriendo exige evaluar solvencia, garantías y cumplimiento contractual. Puedes complementar esta guía con nuestro artículo sobre cómo evaluar a un postulante para arrendar una propiedad.

Preguntas frecuentes sobre el DFL2 y el 5%

¿Aplica a una vivienda usada?

La regla permanente del artículo 24 bis puede referirse a viviendas económicas DFL2 que cumplan sus requisitos, sin que el inmueble deba ser nuevo por esa sola regla. La excepción de hasta 140 m² sí exige vivienda económica nueva y compraventa dentro de la ventana legal.

¿Una casa de 85 m² que no es DFL2 puede acogerse?

No por el solo hecho de medir 85 m². La ley habla expresamente de viviendas económicas sujetas a su régimen; se debe verificar la calidad legal del inmueble.

¿Qué ocurre si tengo solo dos departamentos DFL2?

La regla permanente del nuevo impuesto único para personas naturales opera desde la tercera vivienda económica. Las dos primeras mantienen los beneficios generales que les correspondan. No corresponde presumir que pagarás 5% por ambas.

¿Puedo aplicar el 5% si arriendo a un familiar?

La ley exige contratos con personas no relacionadas según su definición normativa. Se debe analizar la relación concreta; no presupongas que cumple.

¿La medida cambia las contribuciones o el derecho de aseo?

No: el 5% se refiere a impuesto a la renta sobre ciertos arriendos, no al impuesto territorial ni al derecho de aseo municipal. Son obligaciones distintas. Si necesitas revisar las contribuciones de un adulto mayor, consulta nuestra guía sobre rebaja de contribuciones.

Conclusión: no confundas una nueva opción con un descuento automático

La Ley 21.850 abre una alternativa de tributación que puede ser relevante para determinados propietarios de viviendas económicas, pero su aplicación depende de requisitos legales y una decisión tributaria informada. La fecha clave es el 1 de enero de 2027; el trabajo útil de 2026 consiste en revisar los documentos, contratos y superficies, y seguir las instrucciones del SII.

En Soluciones Colina acompañamos a propietarios en la comercialización y arriendo de inmuebles del Gran Concepción y Biobío. Si necesitas evaluar las condiciones comerciales de tu propiedad, conversemos por WhatsApp. La determinación del régimen tributario corresponde revisarla con un profesional especializado.

Fuentes oficiales y fecha de verificación

• Biblioteca del Congreso Nacional, Ley 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026: artículo 3 (DFL2, artículos 24 bis y 24 ter), artículo noveno transitorio y artículo décimo octavo transitorio.
• Servicio de Impuestos Internos, noticia del 19 de octubre de 2026: calendario de implementación del régimen DFL2 y futuras instrucciones.
• SII, portal de Ley de Reconstrucción: resumen oficial y fechas de vigencia.

Última revisión editorial: 20 de octubre de 2026. Información general de alcance nacional, no asesoría tributaria individual.