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  • Fonavi y ahorro para el pie: qué cambia para comprar vivienda usada en Chile

    Fonavi y ahorro para el pie: qué cambia para comprar vivienda usada en Chile

    Información revisada al 12 de octubre de 2026. Chile debate una reforma al mercado de capitales que incorpora el Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) y una cuenta de Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV). El proyecto contempla mecanismos para facilitar la compra de una primera vivienda nueva o usada, un aspecto relevante para Concepción, San Pedro de la Paz, Talcahuano y Biobío.

    Fonavi y el aporte estatal al pie son propuestas en tramitación, no beneficios que un comprador pueda exigir hoy al banco. La Comisión de Hacienda de la Cámara aprobó la idea de legislar el 1 de octubre, pero faltan etapas legislativas. Antes de reservar una propiedad, conviene separar lo propuesto de lo disponible.

    ¿Qué es Fonavi y cómo podría influir en los créditos hipotecarios?

    El proyecto propone crear el Fondo Nacional para la Vivienda, administrado por BancoEstado, para adquirir créditos hipotecarios originados por entidades financieras mediante mecanismos competitivos. Su finalidad es aportar liquidez y favorecer el financiamiento de primeras viviendas, con prioridad para propiedades de hasta 6.000 UF, según la presentación del Ministerio de Hacienda del 9 de septiembre de 2026.

    Fonavi no se plantea como una ventanilla que preste directamente a cada comprador. La evaluación, capacidad de pago y aprobación seguirían dependiendo de la entidad financiera y de las reglas definitivas. Créditos a 30 años, tasas menores o pie del 10% son objetivos y escenarios de la propuesta, no condiciones garantizadas.

    ¿Fonavi incluiría viviendas usadas?

    Sí, el diseño presentado considera primera vivienda nueva o usada. Es una diferencia frente al subsidio a la tasa hipotecaria y la garantía FOGAES ampliados para determinadas compras de viviendas nuevas. No deben confundirse instrumentos ni requisitos. En una vivienda usada de Gran Concepción siguen siendo fundamentales el precio, la tasación, el estudio de títulos, los gastos de cierre y la evaluación del banco.

    ¿Qué es el Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV) y cómo funcionaría el 7% más 3%?

    La cuenta AVV propuesta busca reunir el pie de una primera propiedad nueva o usada de hasta 6.000 UF. Según Hacienda, la persona debería ahorrar durante al menos 30 meses y reunir un 7% del valor; cumplidos los requisitos legales, el Estado aportaría un 3% adicional para completar un pie de referencia del 10%.

    Estos porcentajes son parte de una propuesta: no son una bonificación vigente ni automática. No corresponde reservar hoy una propiedad contando con ese dinero.

    Ejemplo conceptual: reunir el 7% del valor

    Si el precio de la vivienda es P, el ahorro propio propuesto equivale a 0,07 × P y la bonificación proyectada a 0,03 × P, sujetos a requisitos y topes. Es una relación matemática, no una simulación aprobada. Además del pie, la compra puede requerir tasación, estudio de títulos, notaría, inscripción, seguros y otros gastos. Un pie del 10% no cubre todos los desembolsos.

    ¿Cuándo podría utilizarse Fonavi o AVV?

    Al 12 de octubre de 2026 no existe fecha de postulación operativa confirmada. El proyecto, boletín 18.643-05, ingresó el 9 de septiembre y fue aprobado en general por la Comisión de Hacienda de la Cámara el 1 de octubre. Según el calendario informado, las indicaciones se recibirían hasta el 16 de octubre y la votación en particular estaba prevista para el 20 y 21 de octubre. Las fechas pueden cambiar; aprobación en comisión no equivale a ley publicada.

    ¿En qué se diferencia del subsidio hipotecario para viviendas nuevas?

    La diferencia esencial es el tipo de inmueble y estado legal: el subsidio a la tasa y FOGAES ampliado se enfoca en viviendas nuevas elegibles; Fonavi/AVV propone alcance también para viviendas usadas. En nuestro análisis sobre financiamiento de vivienda nueva versus usada en 2026 explicamos por qué tasa, pie y costo total son variables diferentes.

    Qué debería hacer hoy quien busca comprar una propiedad usada en Concepción

    1. Evaluar la compra con condiciones actuales

    Solicita una preevaluación hipotecaria real y confirma cuánto podrías financiar sin beneficios futuros. Revisa ingresos, deudas, capacidad de ahorro, plazo y seguros. Un anuncio legislativo no es una oferta vinculante del banco.

    2. Preparar el ahorro y los gastos de cierre

    Distingue pie, escrituración y gastos asociados. Si se aprueba AVV, sus reglas definitivas podrían cambiar la estrategia de ahorro, pero hoy es prudente no depender de una bonificación inexistente.

    3. Revisar la propiedad y su documentación

    En el mercado secundario de Concepción, San Pedro de la Paz, Chiguayante, Hualpén o Talcahuano, una vivienda puede presentar diferencias de conservación, gravámenes, ampliaciones o tasación. La evaluación bancaria depende también del inmueble. Revisa nuestra guía del mercado secundario en Gran Concepción.

    4. No decidir únicamente por un titular

    Esperar la reforma puede tener sentido para algunos hogares, pero tiene costos y riesgos: arriendo mientras se ahorra, cambios de oferta, tasas y precios. Comprar ahora tampoco debe justificarse por miedo a perder una oportunidad.

    Preguntas frecuentes sobre Fonavi y vivienda usada

    ¿Ya se puede postular al Fonavi?

    No. Al 12 de octubre de 2026 sigue siendo un proyecto de ley.

    ¿El Estado entrega hoy el 3% del pie mediante AVV?

    No. Es una propuesta sujeta a aprobación e implementación.

    ¿Un crédito a 30 años con 10% de pie está asegurado?

    No. Dependería de la normativa final, la entidad financiera y la evaluación del solicitante.

    ¿Fonavi es lo mismo que FOGAES?

    No. Fonavi propone adquirir y financiar cartera hipotecaria; FOGAES es un mecanismo de garantía estatal con reglas propias.

    Conclusión: la oportunidad para vivienda usada todavía es potencial

    La reforma abre una discusión relevante: cómo facilitar el financiamiento de primeras viviendas usadas, además de nuevas. Su valor hoy está en comprender la diferencia entre una propuesta y una condición disponible.

    Soluciones Colina trabaja en corretaje, venta y arriendo de propiedades en Gran Concepción y Biobío. Si evalúas una vivienda usada, podemos ayudarte a ordenar las variables inmobiliarias y documentales, sin sustituir la evaluación bancaria. Conversemos por WhatsApp.

    Fuentes y estado de la información

  • IVA 0% en viviendas nuevas: qué debe comprobar un comprador antes de firmar

    IVA 0% en viviendas nuevas: qué debe comprobar un comprador antes de firmar

    Actualizado al 10 de octubre de 2026. La Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social fue promulgada el 9 de octubre. Entre sus medidas contempla una exención temporal del IVA para determinadas primeras ventas de viviendas nuevas. Sin embargo, a la fecha de esta revisión no se ha confirmado su publicación en el Diario Oficial, hito que determina el inicio de los plazos de aplicación. Por eso, todavía no corresponde presentar el beneficio como vigente para cualquier compraventa.

    La pregunta práctica para una familia que busca vivienda en Concepción, San Pedro de la Paz, Talcahuano o el resto del Biobío no es solo si existe el anuncio de «IVA 0%», sino si la propiedad concreta cumple los requisitos, cuándo se formalizará la operación y cuánto cambia realmente el precio final.

    ¿Qué significa la exención temporal del IVA para viviendas nuevas en Chile?

    La medida aprobada establece una ventana de 12 meses para eximir de IVA determinadas operaciones de primera venta de viviendas nuevas. Según los antecedentes de la tramitación legislativa, el beneficio se refiere a viviendas que ya cuenten con recepción municipal definitiva a la fecha de publicación de la ley, e incluye estacionamientos y bodegas vendidos conjuntamente cuando se cumplen las condiciones aplicables.

    La entrada en vigencia se cuenta desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley. Si la publicación se produce en octubre de 2026, el inicio esperado sería diciembre de 2026; esa fecha es condicional hasta que pueda verificarse el texto publicado oficialmente. Las instrucciones operativas del Servicio de Impuestos Internos también son relevantes para documentar correctamente la exención.

    ¿Las viviendas nuevas bajarán automáticamente un 19%?

    No. La exención de IVA no equivale a aplicar un descuento comercial uniforme de 19% al precio publicado. En las operaciones inmobiliarias intervienen la estructura tributaria, el valor del terreno, los costos de construcción, los créditos fiscales y las decisiones comerciales del vendedor. La Cámara Chilena de la Construcción ha advertido expresamente que no corresponde confundir la tasa general del IVA con una rebaja idéntica en el precio final de todas las viviendas.

    Incluso cuando una operación califique para el beneficio, el comprador debe pedir una cotización escrita y comparable: precio de la unidad, estacionamiento, bodega, descuentos comerciales, gastos asociados, condiciones de financiamiento y precio final de compraventa. No basta con que una publicidad destaque «IVA 0%».

    Ejemplo de una comparación correcta

    Si un proyecto ofrece un departamento con un precio de lista y una promoción, solicita que la inmobiliaria identifique por separado el precio final antes y después de aplicar el beneficio cuando corresponda, manteniendo iguales las demás condiciones. No sería riguroso descontar por cuenta propia 19% del precio anunciado ni suponer que el vendedor está obligado a trasladar un porcentaje específico sin revisar la operación y su tratamiento tributario.

    ¿Qué viviendas podrían acogerse y cuáles requieren mayor revisión?

    De acuerdo con los antecedentes legislativos disponibles, la exención se dirige a la primera enajenación de viviendas nuevas con recepción municipal definitiva anterior a la publicación de la ley. Por eso es importante distinguir entre una unidad terminada, un proyecto en construcción, una preventa y una vivienda usada. No debe darse por hecho que todas esas situaciones reciben el mismo tratamiento.

    Para el comprador es recomendable solicitar la identificación de la unidad, copia o antecedentes verificables de la recepción final municipal, fecha de esa recepción, condición de primera venta y confirmación escrita del vendedor sobre la aplicación de la exención. Las operaciones entre empresas relacionadas están excluidas según los antecedentes de tramitación consultados.

    ¿Qué pasa si ya firmaste una promesa o compraste durante 2026?

    La tramitación contempló un mecanismo transitorio de devolución para ciertas compraventas celebradas desde el ingreso del proyecto, el 22 de abril de 2026, hasta el inicio del período de exención, condicionado a requisitos y a la restitución del impuesto al comprador por parte del vendedor. No es una devolución automática para toda compra anterior. Antes de prometer una restitución, corresponde revisar el texto definitivo de la ley, la escritura y las instrucciones del SII.

    También importa cómo y cuándo se formaliza la compraventa. Los antecedentes legislativos contemplan requisitos documentales específicos para escrituras y determinadas promesas suscritas dentro de la ventana legal. La promesa no debe considerarse por sí sola una garantía de acceso al beneficio.

    ¿Conviene esperar para comprar una vivienda nueva en Gran Concepción?

    No existe una respuesta universal. Esperar podría tener sentido para una persona interesada en una unidad terminada que eventualmente cumpla los requisitos, siempre que la disponibilidad, el precio y el financiamiento sigan siendo convenientes. Pero también hay costos de oportunidad: cambios de precio, condiciones de crédito, gastos de arriendo mientras se espera y disponibilidad de la propiedad.

    En el Gran Concepción, comparar una vivienda nueva terminada con una usada requiere mirar más allá de un beneficio tributario: ubicación, estado, superficie útil, gastos comunes, plazo de entrega, tasación bancaria, financiamiento y costos de cierre. Ya explicamos cómo el financiamiento cambia la comparación en nuestro artículo sobre vivienda nueva versus usada en 2026.

    Lista de verificación antes de reservar, prometer o firmar

    1. Confirma la vigencia: revisa la publicación de la ley en el Diario Oficial y el período aplicable a la operación.
    2. Comprueba la recepción final: verifica la fecha de recepción municipal definitiva de la vivienda.
    3. Revisa el tipo de venta: confirma si se trata de una primera venta elegible y si estacionamiento o bodega forman parte de la operación.
    4. Solicita precio por escrito: compara precio de lista, descuentos, beneficio tributario y monto final sin sumar beneficios dos veces.
    5. Coordina el financiamiento: consulta al banco cómo se documentarán precio, tasación, pie y escritura.
    6. Revisa promesa y escritura: confirma plazos, condiciones suspensivas, entrega y tratamiento del beneficio con los profesionales correspondientes.

    ¿La exención del IVA también beneficia a viviendas usadas?

    Esta medida no está diseñada como un subsidio general a la compraventa de propiedades usadas. Por eso, si buscas un departamento o casa de segunda mano en Concepción o San Pedro de la Paz, no debes asumir una rebaja equivalente. La decisión entre vivienda nueva y usada exige evaluar cada operación con sus propios costos y ventajas.

    Conclusión: el beneficio se verifica por operación, no por titular

    La exención transitoria del IVA puede cambiar la evaluación de determinadas viviendas nuevas terminadas, pero no significa que todas las propiedades nuevas bajen 19%, ni que el beneficio esté vigente antes de cumplirse los hitos legales. La decisión más segura es exigir antecedentes verificables de la unidad, cotización final y revisión documental antes de comprometer recursos.

    En Soluciones Colina trabajamos en corretaje, venta y arriendo de propiedades en Gran Concepción y Biobío. Si estás comparando una vivienda nueva con una usada, podemos ayudarte a ordenar las variables inmobiliarias de tu decisión. Conversemos por WhatsApp.

    Fuentes consultadas

  • Concepción aprueba menos viviendas nuevas: qué puede significar para compradores y propietarios

    Concepción aprueba menos viviendas nuevas: qué puede significar para compradores y propietarios

    Concepción enfrenta una señal que merece atención: la aprobación de nuevas viviendas se ha reducido con fuerza. Según antecedentes de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) difundidos en agosto de 2026, durante 2025 se aprobaron 275 unidades habitacionales en la comuna y en lo que va de 2026 la cifra alcanza 176. El gremio estima, además, un requerimiento de alrededor de 9.500 viviendas.

    La lectura fácil sería pensar que menos construcción significa automáticamente que las propiedades existentes subirán de precio. Pero el mercado inmobiliario no funciona de manera tan lineal. La señal más útil es otra: si la oferta nueva tarda en recuperarse, la vivienda usada puede adquirir mayor relevancia en las decisiones de compra y venta en Concepción, siempre dependiendo de ubicación, estado, precio, financiamiento y demanda efectiva.

    ¿Por qué se están aprobando menos viviendas en Concepción?

    La CChC Concepción ha vinculado la caída de nuevos desarrollos con restricciones de suelo y condiciones del Plan Regulador Comunal. El gremio anunció que presentará antes del 15 de octubre de 2026 una propuesta técnica para solicitar la revisión del instrumento de planificación, utilizando el mecanismo contemplado en el artículo 28 nonies de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

    La Universidad Católica de la Santísima Concepción (UCSC), junto con la CChC Concepción, desarrolló además un Visor de Suelo con Potencial Habitacional que cruza información territorial, normativa y predial para estimar capacidad habitacional en comunas del Biobío.

    Esto no significa que el Plan Regulador vaya a modificarse automáticamente. La propia CChC ha señalado que corresponde al municipio decidir si inicia o no una revisión.

    ¿Menos viviendas nuevas significa que subirán las propiedades usadas?

    No necesariamente. Una reducción de permisos o proyectos puede limitar la incorporación de oferta futura, pero el precio de una propiedad usada depende también del acceso al crédito, las tasas hipotecarias, el empleo, la capacidad de pago de los hogares, la ubicación, el estado del inmueble y la cantidad de compradores activos.

    Por eso, un propietario no debería interpretar estas cifras como una autorización para aumentar arbitrariamente su precio de venta. En el mercado secundario, una propiedad sobrevalorada puede permanecer más tiempo publicada aunque exista menor oferta nueva.

    Para profundizar en esas variables, puedes revisar nuestro análisis sobre qué mirar antes de comprar o vender una propiedad usada en Gran Concepción.

    ¿Qué cambia para quien busca comprar una vivienda en Concepción?

    Para un comprador, la principal consecuencia es que conviene ampliar la comparación. Un proyecto nuevo puede ofrecer condiciones comerciales, garantías e incentivos de financiamiento específicos, mientras una propiedad usada puede entregar ubicación consolidada, mayor superficie o disponibilidad inmediata.

    La menor aprobación de nuevos proyectos no convierte automáticamente a la vivienda usada en una mejor compra. Sí hace más importante comparar ambos mercados con criterios equivalentes: precio total, superficie, gastos asociados, estado, ubicación, financiamiento y horizonte de uso.

    ¿Qué significa para un propietario que quiere vender?

    El contexto puede favorecer el interés por propiedades existentes si la oferta nueva se restringe, pero el resultado de una venta seguirá dependiendo de la estrategia de precio y presentación.

    La pregunta correcta no es “¿cuánto quiero recibir?”, sino “¿a qué precio compiten hoy propiedades comparables en mi microzona?”. Un análisis comparativo de mercado permite observar oferta vigente, atributos, estado y posicionamiento antes de definir el precio de salida.

    El punto clave: el efecto es de mediano plazo, no inmediato

    Los permisos y aprobaciones de hoy afectan principalmente la oferta que estará disponible más adelante. Por eso, las cifras conocidas en 2026 deben leerse como una señal sobre la capacidad futura de Concepción para incorporar vivienda, no como una prueba de que los precios deban subir de inmediato.

    Además, el escenario nacional sigue condicionado por el financiamiento. En septiembre de 2026, el Banco Central de Chile mantuvo la Tasa de Política Monetaria en 4,5%, mientras su IPoM proyectó que la inflación convergería hacia 3% durante el segundo trimestre de 2027. Esas condiciones macroeconómicas influyen en el crédito y, por tanto, en la demanda inmobiliaria efectiva.

    Qué conviene observar durante los próximos meses

    Hay tres señales relevantes: la propuesta técnica que la CChC Concepción anunció para octubre, la eventual respuesta del municipio respecto del Plan Regulador y la evolución del financiamiento hipotecario. En conjunto, permitirán entender si la reducción de nueva oferta es transitoria o si puede convertirse en una restricción más persistente.

    Para compradores y propietarios, la conclusión práctica es sencilla: no tomar decisiones por un solo titular. Menos viviendas nuevas puede modificar el equilibrio del mercado, pero cada propiedad sigue necesitando una evaluación propia.

    Fuentes consultadas

    ¿Estás evaluando vender o comprar una propiedad en Gran Concepción? En Soluciones Colina trabajamos con análisis de mercado y acompañamiento inmobiliario para tomar decisiones con información y contexto local.

  • Mercado secundario en Gran Concepción: qué mirar antes de comprar o vender una propiedad usada

    Mercado secundario en Gran Concepción: qué mirar antes de comprar o vender una propiedad usada

    Comprar o vender una propiedad usada en Gran Concepción exige mirar algo más que el precio publicado. En el mercado secundario, cada inmueble compite con otros que tienen distinta antigüedad, estado de conservación, ubicación, gastos asociados y capacidad real de financiamiento.

    ¿Qué entendemos por mercado secundario inmobiliario?

    Es el mercado de viviendas y otros inmuebles que ya tuvieron uno o más propietarios y vuelven a venderse o arrendarse. A diferencia de un proyecto nuevo, aquí no existe una lista uniforme de unidades: cada propiedad tiene su propia historia, documentación, mejoras, desgaste, entorno y urgencia de venta.

    El precio publicado no siempre es el precio de mercado

    Uno de los errores más frecuentes es valorar una propiedad solo comparando avisos. Los portales muestran precios de oferta, no necesariamente los valores en que finalmente se concretan las operaciones. Para una estimación más útil conviene comparar inmuebles realmente similares en sector, superficie, estado, estacionamiento, antigüedad y nivel de equipamiento.

    La capacidad de financiamiento del comprador importa

    En operaciones con crédito hipotecario, la tasación y el estudio de títulos pasan a ser parte central del negocio. Una propiedad puede parecer atractiva comercialmente, pero si presenta problemas documentales o una tasación menor a la esperada, la operación puede necesitar más pie o incluso detenerse.

    La Comisión para el Mercado Financiero recuerda que en un crédito hipotecario existen gastos asociados como tasación, estudio de títulos, notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y seguros. Por eso la capacidad de compra no debe calcularse solo a partir del dividendo.

    En Gran Concepción, el contexto territorial cambia mucho el valor

    Dos propiedades con superficies similares pueden tener comportamientos muy distintos según conectividad, cercanía a servicios, colegios, centros de salud, tiempos de traslado, calidad del entorno, gastos comunes y nivel de consolidación del sector. Concepción, San Pedro de la Paz, Chiguayante, Talcahuano, Hualpén y Coronel no funcionan como un único mercado homogéneo.

    Qué debería revisar un vendedor antes de publicar

    • Definir un rango de precio sustentado en comparables reales.
    • Revisar dominio, hipotecas, prohibiciones y antecedentes básicos de la propiedad.
    • Corregir problemas visibles que puedan afectar la percepción del comprador.
    • Preparar fotografías y una descripción que expliquen realmente el inmueble y su entorno.
    • Definir desde el inicio cuánto margen de negociación existe.

    Qué debería revisar un comprador

    • Que el precio tenga relación con propiedades comparables.
    • Estado de mantenciones, instalaciones y terminaciones.
    • Gastos comunes, contribuciones y otros costos recurrentes cuando correspondan.
    • Posibilidad real de financiamiento y monto de pie disponible.
    • Documentación necesaria para el estudio de títulos.

    La oportunidad está en interpretar bien la propiedad

    El mercado secundario puede ofrecer oportunidades que un proyecto nuevo no entrega: sectores consolidados, superficies mayores, propiedades con mejoras ya ejecutadas y posibilidad de negociación. También exige más análisis. El valor está en distinguir una buena oportunidad de una propiedad simplemente publicada a un precio atractivo.

    En Soluciones Colina trabajamos el mercado secundario con foco en Gran Concepción y Biobío, combinando análisis de la propiedad, contexto territorial y acompañamiento durante la negociación.

    Fuentes consultadas: Comisión para el Mercado Financiero, BancoEstado y Centro de Información de la Cámara Chilena de la Construcción. Información revisada en septiembre de 2026.